サブリースとは?問題や注意点を解説!

コラム

サブリースとは?

日付2020.04.24

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サブリースとは?問題や注意点を解説!

「サブリース」と聞いて思い浮かぶのは、シェアハウスの賃貸経営を巡るトラブルという方も多いでしょう。そもそもサブリースとはどんな仕組みかご存知ですか?メリットもデメリットもありますが、正しく理解することで安心して賃貸経営を行うことができます。今回は、問題や注意点から絶対に見て欲しいポイントについてお伝えします。

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株式会社リヴトラスト

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サブリースとは?一連のサブリース問題を振り返ってみよう

サブリースとは、賃貸経営手法の一つで、管理会社がオーナー様のマンションを一括借り上げすることで、入居者の有無に関わらず毎月一定の家賃収入を保証するシステムです。空室リスクの解消、安定的な収入をえることができます。入居者の有無に関わらず安定した収入が得られる一方で、管理会社とオーナー様との間では金銭に関する問題が起こることもしばしば。

代表的な例として、女性専用シェアハウスのサブリース運営を行っていた会社が倒産し、オーナー様への賃料の支払いが停止した事例があります。ローンを組んでいたオーナー様は家賃収入がない状態で、融資を受けた銀行への月々のローン返済が困難になり、自己破産やそれに近い状態に陥りました。

実際の入居率が40%以下、入居ゼロの物件もあるなど賃貸需要がないところでの無理なサブリースシステムの結果、管理会社が破綻しオーナー様への賃料支払いが滞り、最終的には停止となりました。(参照:生和コーポレーション)

また、オーナー様が気になる「サブリース賃料の見直し」ですが、大手建設会社でアパートを建設してサブリースシステムを利用しているオーナー様が、借り上げ賃料の値下げに反対して集団訴訟を起こしたという事例も報告されています。新築から10年間は固定で見直しは無しというサブリース契約だったものが、6年後に約15%も賃料を減額されたオーナー様を筆頭に、100名以上のオーナー様が一斉訴訟を検討するという事態に陥りました。

賃貸業界に限らずですが、必ずしも大手企業だから安心という時代ではなくなってきました。

(参照:全国賃貸経営保障機構)


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サブリースで賃貸経営なら絶対に見るべきはコレ!

サブリースで賃貸経営をするなら、不動産会社が管理している物件が、入居者のニーズを満たす立地でしっかり賃貸需要を獲得しているかどうかが鍵になります。良い立地の物件を多数管理しているのなら、入居者から毎月家賃が支払われるため、オーナー様への保証家賃の支払いが滞ることはありません。

前述のような家賃の支払い停止や大幅な減額は、不動産会社の資金繰りが苦しい状況に追い込まれたことが原因で、その根本には賃貸需要の高くない立地に建設したアパートやマンションの長期間の空室があります。入居者からの家賃収益がないのに、オーナー様に保証家賃を払い続けなければならない状況に追い込まれると、当然ながら資金繰りが悪化していきます。

特に単身の入居者は物件選びの際、内装や設備よりも、駅からの距離や通勤・通学にかかる時間を重要視する傾向があるので、交通アクセスの不便な立地だと入居者は付きづらくなります。管理会社としても、空室が続く物件を管理していると収入以上に支出が増えてしまうため、立地の悪い物件でサブリース契約をするのは大きなリスクとなります。

つまり、サブリースを選ぶなら、その不動産会社が賃貸需要を獲得できる物件を多く管理しているかどうかを確認することで、オーナー様は安心してマンション経営を行うことができるのです。


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不動産投資はサブリース一択ではない!

賃貸経営にはサブリースの他にも集金代行という手法があります。

集金代行は、管理会社がオーナー様から不動産管理業務の委託を受け、管理手数料を入居者の家賃から差し引いてオーナー様の口座へ送金を行うという仕組みです。具体的業務としては、入居者からの家賃の集金や退居時の点検などになります。

それぞれのリスクは、集金代行なら空室が続いた際には家賃が入らず、サブリースでは家賃下落の可能性です。

ここまでサブリースを中心に、集金代行についてもお伝えしてきました。賃貸経営を行う際にどちらを選ぶのかはオーナー様次第ですが、いずれの選択の場合でも、将来を見据えたときに賃貸需要が高い立地・エリアの物件を選ぶことが非常に重要であることはご理解いただけたと思います。


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