中古マンション市場 新築越えで活況の秘密は?

コラム

中古マンション市場
新築越えで活況の秘密は?

日付2019.09.05

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中古マンション人気の今、選ぶべきは中古?新築?

首都圏のマンション取引は中古物件が主役です。中古マンションの成約件数が、新築の供給戸数を2018年まで3年連続で上回りました。長く新築が中心だった市場に起きた変化の背景を探ると、首都圏の土地の供給事情と買い手の意識が変わってきたようです。

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「新築は高すぎるので次も中古だろう」

都内に住む30代の男性が、今年初めに自身の住居として所有していた日本橋周辺の中古マンションを手放しました。


買い手が現れるまでには時間がかかるだろうと思っていましたが、すぐに見つかり、2015年の購入時から数百万円上回る値段で売れたようです。

東日本レインズによると、2018年の中古マンションの成約数は37,217戸。不動産経済研究所がまとめた新築供給戸数の37,132戸をわずかながらも上回りました。中古のマンションが主役となる状況が何年も続くのは異例だと言われています。

逆転をもたらした原因の一つが新築物件価格の高騰です。不動産研究所のデータを下に計算すると、18年は首都圏の新築の坪単価が平均約290万円で、2008年に比べ3割超も上昇しました。働き手不足に東京五輪関連の建設も重なり、作業員確保が難しくコストが増大したことが要因です。


※東日本レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークのことでで、不動産取引を行なう上でなくてはならないインフラです。


現在、東京23区の新築マンションの販売価格は平均7142万円で横ばい状態となっていますが、実はこれにはカラクリがあります。価格の高騰で買い手が付きにくくなることを不動産会社が懸念し、面積を狭くして販売価格を抑えた物件を供給しているというわけです。

その一方で、中古マンションの販売価格ですが、東日本レインズのデータをもとに計算すると首都圏で平均坪単価約170万円にとどまり、さらに今、良質な物件が多く供給される時期を迎えています。


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今、中古マンションに良質な物件が多い理由

1994年から2007年の間、首都圏の多くの都市で新築マンションの供給が増え8万戸を超える時代が続きました。バブルが崩壊し、企業が資産リストラとして一等地の売却を進めたことで、不動産会社によるマンションの大量建設を呼び込んだのです。

その時代の新築マンションは、販売から10年ほど経つと家族形態の変化などの理由で売却する人が増え始めました。東日本レインズによれば、首都圏の中古成約物件の平均築年数は21年。「8万戸時代」の物件も築10〜20年を迎え、売却が活発な時期となり、2018年の中古物件の売り出し登録数を20万超に押し上げました。

8万戸時代の物件が魅力的な理由の一つに「駅からの近さ」があります。東京カンテイがまとめる「新築マンションの最寄駅からの所用時間別シェア」を見ると、東京都では徒歩3分以内の物件の比率は2003年で20%を超えています。バブル期には10%前後だったのですが、バブル崩壊にじりじりと上昇していきました。


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購入エリアが決まっているなら今は新築よりも中古を選んだ方が良い!?

「購入エリアが決まっているのなら、今は新築よりも中古を選んだ方がよい。物件の選択肢が豊富で好立地なものが多い」と後押しするコンサルタントも増えています。

一理ありますが、星の数ほどある物件から、いかに後悔しない一生モノを見つけるのは至難の技です。マンション選びのコツは、新築、中古を問わず、「資産価値」と「居住価値」という二つのの価値の見極めだと言われています。


「資産価値」が高い物件とは、物件価格が将来にわたって値上がりもしくは価格維持が期待されるリセールバリューの高い物件のことです。その見分け方は比較的簡単で、中古価格が新築時や過去のある時点からどれだけ上昇したか、その変化率で判別できます。


「居住価値」は、購入者の「住み心地のよさ」も重要なポイントとなります。耐震性や管理体制は、築年数や「重要調査報告書」から調べられますが、難しいのはそのマンションに住む満足度を知ることです。その目安となるのが、中古市場への出物の数、つまり、そのマンションの総戸数と売り出し物件数から求められる流通率になります。もし、あなたが実需目的でマンションを購入して住んでいると仮定して、その住環境に満足しているなら多少値上がりしても簡単には売らないはずです。


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新築?中古?重要なのは購入目的!

今回は、マンション市場で主役の「中古マンション」について掘り下げてお伝えしました。

おさらいしますと、中古マンションの需要を押し上げている主な要因は次の3つです。


(1)新築マンションの価格高騰

(2)働き手の所得が思うように上がっていない

(3)良質な中古物件が多く流通している


住居用または投資用としてマンションの購入を検討する際、中古か新築か悩む方も多いと思いますが、まずは購入の目的を明確にし、「資産価値」と「居住価値」を見極め、納得した上で購入することが重要です。新築でも中古でも、購入すればあなたの資産になりますので、様々な視点から物件探しをしてみてくださいね。


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