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日付2019.11.30

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REIT11年半ぶり高値

不動産投資信託(REIT)相場の値上がりが続いています。国内REITの総合的な値動きを示す東証REIT指数は2007年以来およそ11年半ぶりの高値を付けました。10年国債利回りがマイナス圏に沈むなか、相対的に利回りが高いREITに投資家の注目が集まっているようです。再編期待や日銀による買い支えの安心感も相まって国内外の資金が流入しているようです。東京市場で東証REIT指数は続伸し、約11年7カ月ぶりの水準に上昇しました。

都心部の大型オフィスビルなどに投資するファンドが買われています。

東証REIT指数は18年末と比べて約13%上昇。今年に入り持続的に資金が流入しています。背景にあるのが配当利回りの高さだそうです。配当利回りに相当するREITの分配金利回りは約4%。マイナス0.130%に沈む10年債利回りとは対照的ですね。東証1部の配当利回りと比べても上回っており、運用難に悩む地銀などが投資しています。

REIT市場では再編期待も高まっています。各投資法人が規模拡大を目的とした再編機運が高まるとの見方があり不動産を扱う筆者も注目しています。

日銀が金融政策の一環で年900億円をメドに個別のREITを買い入れていることも投資家に安心感を与えている。とくに日銀が買い入れ対象としている「ダブルA格」以上の格付けを持つREITには海外マネーが流入しています。

前回REIT指数が高値を付けた07年は不動産市場が「ミニバブル」と呼ばれていました。当時と比べると割高感は乏しく、日本のREITはまだ上昇余地がありそうですね。

賃料収入の拡大期待もあります。人材を集めたい企業が都心部にオフィスを構える需要が旺盛です。今後、賃料収入増などを背景にREIT全体の分配金は5%程度拡大しそうですね。

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ファンド、日本の不動産に照準

外資のファンドが日本の不動産に標準をあてているそうです。金利が低く、利回りもよいということが理由とのことです。米中の貿易戦争による為替変動リスクを避けるために日本円での運用をしたいということも理由の1つかもしれません。


しかし、ここで?なのは、なぜ日本の企業が先にそれをやらないのか、という点です。日本企業のほうが地の利はあるはずです。もちろん、やっていないわけではないと思いますが、おそらく金額面ではないでしょうか


投資額は500億円から1,000億円の規模が主流です。この規模の不動産投資を外資をはってできる企業が少ないのではないかと思います。日本の投資はM&Aも含めて、大企業にしては小さいものが多いのが現状です。それだけのリスクをとれない、あるいは資金調達ができない、などの理由があるはずですが、資金力のある企業がそれなり以上のリターンを求めれば当然、投資額も大きくなってくるということです。もしかすると、そこで外資に負けているならばなんとか挽回を期待いたします。


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日本の不動産は世界と比較しても利回りが高いようです

日本の不動産は世界と比較しても低価格で利回りが高いようです。そのため、世界からの資金が集まってきており、今後もこの流れは続くのではないかよ予想しております。世界に買われるという事はそれだけの需要がある証明になりますね。不動産の需要が上がるという事はオフィスであれば会社の従業員が勤務するために活用し、お金の流れが発生します。


不動産を投資として活用をお考えの方々には、ご自身の資金力との相談が必要になってくると思います。かつ、その不動産がもたらすメリットやリスク、リスクヘッジがご自身の許容範囲にあてはまるものかどうかの判断も必要になってきますのでよくご検討していただければと考えております。REITのように配当で資産形成をする方が良いのか、現物資産として運用される方が資金活用が有効なのかどうかを判断基準にしてみると選択肢も絞れて取捨選択がしやすくなるようにも感じております。


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