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オーナーチェンジ物件とは?

2021/01/15
不動産投資コラム
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株式会社リヴトラスト

不動産投資コラム

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま賃貸契約を引き継いで、オーナーのみを変更する不動産投資物件のことを言います。

戸建てやマンションの一室だけの物件は勿論ですが、一棟マンションや一棟アパートのように複数の部屋がある場合、その内の一室でも入居者が住んでいればオーナーチェンジ物件となります。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が住んでいるため、空室の物件を購入する場合と比べ、賃貸契約に関する手続きや新規入居者の募集などをする必要がなく、時間や手間がかからないため、不動産投資初心者や本業で忙しいサラリーマンでも始めやすいのが特徴です。

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

オーナーチェンジ物件は、通常のマンション投資などと比べて、手間もかからず利回りもよく非常に魅力的ですが、メリットばかりではありません。思わぬリスクに直面しないためにも、デメリットもしっかり理解したうえで売買計画を立てる必要があります。

ではまず、メリットについて見ていきましょう。

一般的にはマンションなどは空室で売買されますが、オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいる状態で売買されるため、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。

家賃収入があることで、利回りの予想が容易になり、投資計画を立てやすくなります。そのため、金融機関から収益性が高いと評価され、不動産ローンの融資審査が通りやすくなります。

その他にも、入居者の募集や広告が不要、賃貸契約を前オーナから引き継げるため、手間と時間を省けるといったメリットがあります。

一方、入居者が既にいることはデメリットの側面もあります。

例えば、購入前に室内を確認することができないため、内装や設備状況、隠れた瑕疵が無いかなどを自分で調べることができません。

家賃払いがいつも遅かったり、入居者同士のトラブルが頻繁にあるなど、入居者に問題があるかどうかを知ることも難しいでしょう。

また、賃貸契約をそのまま引き継ぐため、入居者が長年住んでいる場合、家賃設定が高いままになっており、現在の相場と比較すると適正ではない可能性もあります。

その場合、入居者が退去後に家賃設定を下げなければならなくなり、利回りが低くなり投資計画が崩れてしまうリスクがあります。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際の注意点

オーナーチェンジ物件を購入する際は、できるだけ現状を事前に把握することが重要です。

備品や内装の状態などは、修繕履歴や備品一覧のリストを見て、頻繁に壊れている物はないか、そろそろ修繕が必要になりそうな備品の有無などを確認しておきましょう。

賃貸契約についても、入居者優位な条件になっていたり、書面に載っていない約束を入居者としていると後にトラブルの原因となるので注意が必要です。

また、購入後に入居者がすぐ退去してしまうという可能性も考えられます。中には、「さくら」の入居者を使って満室に見せかけて、売却後に退去させるという悪質なケースもあります。

良い物件を探すためには、入居状況や管理状況などで不審な点が無いかを確認しながら、管理会社に足を運び、賃貸契約の内容をよく調べることが大切です。

おわりに

今回は、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット、購入する際の注意点について解説しました。

オーナーチェンジ物件は、空室物件のように購入前に室内を見られないことや入居者の素性をよく確認できないデメリットもありますが、購入してすぐに家賃収入が得られるという大きなメリットもあります。

分かっているリスクであれば対策することで十分に対処可能な場合もありますので、購入する際はオーナーや管理会社によく確認して、できるだけリスクの少ない物件を選ぶようにするといいでしょう。

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