マンション経営の失敗例から学ぶ!成功のための条件を解説!

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日付2020.12.11

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マンション経営の失敗例から学ぶ!成功のための条件を解説!

マンション経営のような不動産投資は、家賃収入による安定した利益を出せる反面、失敗してしまうと一気に何千万円という負債を負うことになり、そのイメージの悪さから「マンション経営はやめたほうがいい」という意見をよく聞きます。
しかし、世の中には普通のサラリーマンの方でも、マンション経営に成功していくつもの物件を運用しているという人がいることも確かです。
今回は、マンション経営のよくある失敗例からどうすればマンション経営で成功できるのか考えていきましょう。

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失敗例1)集客見通しの甘さから入居者激減

都心から離れ立地が悪い場所でも、近くに大学や大きな企業が一つでもあると学生や社員が近くに住むため、苦労せずに入居者が集まることが期待できます。入居者が集まれば空室リスクは少ないため、安定したマンション経営ができます。


しかし、その大学や企業が移転してしまった場合どうなるでしょう。一気にその土地の入居者需要は激減してしまいます。そうなると、入居者の募集を完全に大学や企業の集客力に頼りきってしまっているマンションオーナーは、空室が増えても何も対策ができず、気が付けば家賃収入が得られなくなり当初は高かった利回りもゼロになってしまいます。


次第に運営が立ち行かなくなり、ローン返済のために売却しようとしても需要が減ったマンションでは買い手がつかず、マンション購入額の数分の一の値段で売却するしかなくなってしまいます。


このように、一つの大学や企業による集客に依存した収支計画は、うまくいっている時は魅力的ですが、それがなくなった時のリスクが高いため、注意が必要です。


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失敗例2)悪質なサブリース会社による罠に注意

知り合いのツテや仕事関係の繋がりで不動産会社から勧誘を受けるということはしばしばあることです。不動産の営業マンから「こんな高利回りで条件のいい物件はめったにない」「すぐに契約されてしまう」「家賃保証もあります」など言われてその気になってしまい契約してしまうというケースがあります。


最初は「そんなうまい話があるのか?」と疑っていても、営業マンの熱心な説得や、オフィスも綺麗で受付の人もとても親切だという理由で、自分では特に事前調査などはせず信用して購入してしまう方もいます。


しかし、その後すぐに家賃の保証額が減額され、ローン返済額を下回る利回りでしか家賃収入が得られず、不動産会社にクレームをしても「契約書の規定通りのため受け付けられません」と言われ、泣き寝入り状態で悔しい思いをしているという話も耳にします。


 


この、賃貸管理会社にマンションなどの物件を借り上げてもらい、入居者が入らなくても毎月一定額の家賃収入を保証してもらえるという契約を「サブリース」といいます。


サブリース契約は単純な管理委託契約と比較してその契約内容は複雑であり、それを悪用する業者が存在します。契約書の中に小さく保証料改定に関する規約を記載し、契約が決まった後に保証料を大きく減額するなどのトラブルが頻繁に起きています。


 


サブリース自体は決して悪いものではなく、むしろうまく活用すれば利益を期待できるものです。上記のようなトラブルは、事前に自らサブリース契約の問題点を調査し確認しておくことで、ある程度防ぐことが出来ます。


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マンション経営の失敗例から学ぶ成功のカギとは?

この2つのマンション経営失敗例から共通で言えることは「収支計画が甘い」ということです。


不動産投資やマンション経営で成功するためには、物件に対し自ら調査・確認し長期間において収支が見通せる計画を綿密に練ることが重要です。


一つの大学などに頼った表面的な集客に期待したり、高利回りにつられ大事なことを全て人任せにしてしまうと、必ず失敗してしまいます。


マンション経営は「リスクが少なく利回りがいい」という印象があるかもしれませんが、成功するには、上記の他に、物件の老朽化、自然災害による建物の損失、入居者トラブルなど様々なリスクに対してしっかりと対策する必要があります。


その為には、まずは信用できる不動産会社を見つけてよく相談するようにしましょう。メリットばかりを並べてリスクをしっかり説明しない会社は避けた方がいいでしょう。そして、自分でもしっかり調査し、人任せにしないことがマンション経営で成功するカギとなります。


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おわりに

マンション経営などの不動産投資は、失敗すると取り返しのつかない負債を負うことになりかねません。しかし、成功すれば家賃収入が老後の年金代わりになったり、節税対策になるなどメリットが大きい投資でもあります。


マンション経営のリスクをよく把握し、購入前によく計画を練ることで安定した利益を出すことも可能になるでしょう。将来の資産形成のためにも、投資先の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。


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