不動産投資とREITのメリットとデメリットを比較!

コラム

不動産投資とREITのメリットとデメリットを比較!

日付2020.11.16

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不動産投資とREITのメリットとデメリットを比較!

今回は、不動産投資とREITのメリットとデメリット比較しながらご説明していきます。
不動産投資とREITの違いを把握して、自分に合った投資商品を見つけてみましょう。充実した資産運用を行うためには、ご自身の状況を把握した上で商品の特性を理解し選択することです。

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株式会社リヴトラスト

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不動産投資コラム

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不動産投資とは

不動産投資は、多くの方が認識している通り、不動産を購入して賃料や使用料などの運用益を得るものです。

不動産を購入して家賃収入を得る他、出口戦略として売却益を得ることもできます。

ただし、不動産投資と言っても様々な方法があるのはご存知かと思いますが、今回はその中でも「マンション投資(区分所有)」との比較をしていきます。新築や中古のワンルームマンション経営の他、アパート丸ごと一棟の運用、テナントビルや駐車場経営なども不動産投資のひとつです。


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REITとは

REITはReal Estate Investment Trustの略で、日本語にすると「不動産投資信託」という商品になります。

つまり、不動産を証券にしてしまい、それを売買する商品になっています。

一般的な区分所有マンションへの投資との大きな違いは、REITは自分で不動産を取得するわけではないという点です。具体的には、投資対象となる不動産を持っている会社の証券を購入することによって、利益を得るというのがREITということになります。

また、マンション投資(不動産投資)をする場合は、購入した後に管理をする必要があるため、人に貸すために募集をかけたり経年劣化が見受けられれば補修が必要になります。しかし、REITではこういった手間はなく、不動産を証券化したものを持っておくことによって配当や価格差による利益を得ることができるのです。

このように、REITは不動産を扱った投資ではありますが、どちらかというと株式投資や為替投資に近い商品と言えます。


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マンション投資(不動産投資)のメリットとデメリット

マンション投資のメリットは、ほとんどのことを自分でコントロールできる点にあります。例えば、物件の修繕費や家賃設定など、どこに費用をかけるかなど自由に配分することが可能です。実際にマンションを購入して自分の思うように運用していきたいという方であればメリットは大きいでしょう。但し、自分自身の運用スキルが実績に反映されやすいため、スキルが低ければデメリットにもなります。

他もデメリットがいくつかあります。まず、スタート時にかかる初期費用が大きいことです。マンションを購入するローンの頭金や税金、他にも複雑で面倒な手続き、さらに目利きが難しいことも挙げられます。不動産の取得は多額の資金が必要なので、物件選びで失敗してしまうと運用成績を良好に保つのは難しくなります。


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REITのメリットとデメリット

REITのメリットは、少額から投資を始めることができるという点です。商品によっては1口10万円程度から投資が可能で、少ない自己資金でも複数の商品に分散投資できるためリスクヘッジすることもできます。マンション投資は数百万円の初期費用がかかる可能性もあるため、REITのほうが格段にハードルは低いと言えるでしょう。

マンション投資に比べて手間がかからないのもメリットです。REITなら物件の管理や修繕、入居希望者の募集が不要で、必要なのは購入や売却といった売買のタイミングのみです。また、株式投資と似たような仕組みなので、決算期になると配当金を得ることができます。しかも、個人では決して取得できないような物件に投資できるのも魅力的で、例えばホテルや商業施設、海外の不動産への投資も可能になります。


REITの注意点としては、資産の流動性が高いという点です。

マンション投資は短期間で資産価値が暴落するということは、特別なことがない限りそれほど多くはありません。

しかし、REITの流動性は高く、資産価値が短期間で上下することも珍しくありません。この点は株式投資や為替投資と似た性質を持っており、数日で大幅に価値が下落することもあるのです。

ただ、これは逆に短期間で資産価値が大幅に上昇する可能性もあるということなので、あくまでも投資商品として扱うという考え方も必要になります。

また、流動性が高いので、常に価格に気をとられる他、上場廃止のリスクも考えられます。REITは証券会社を経由して取引所から購入することになりますので、この取引所の規約などに抵触して上場廃止になってしまうと、証券が無価値になってしまう可能性があるのです。

さらに、マンション投資に比べると投資効率が悪いというデメリットもあるでしょう。

マンション投資の場合は、銀行融資を最大限に活用して始めることができるため、実際持っている資産以上に大きなお金を動かすことができます。

大きなお金になればなるほど利益も大きくなりますので、得られる収入も大きくなってくるのです。

REITの利回りは決して低くはありませんが、少額投資の場合はどうしても収入という意味でマンション投資と比べて劣ります。それに、REITは自分で不動産を所有するわけではないので、不動産の一部を自分で活用するといったことができません。このように、マンション投資に比べて自由度が低いので、不動産を多角的に活用しようと思っているならマンション投資のほうが向いているかもしれません。


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メリットとデメリットを踏まえたうえで最適の選択をしよう

マンション投資とREITのメリットやデメリットがざっとご理解いただけたでしょうか?

重要なのは、それぞれのメリットとデメリットを把握して、ご自身の資産や将来への考え方に合う選択をするということです。

自己資金が豊富にあるようなら、REITや株式投資、さらにはFXなども含め分散して資産形成を行うのも良いでしょう。逆に、自己資金があまり用意できないなら、投資ローンを最大限に活用してマンション投資(区分所有)がおすすめです。

投資を行うということは多少なりともリスクが伴いますので、何のためにはじめるのかをよく考えた上でプロの意見も参考にしながら最適なものを選ぶことをおすすめします。


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