相続税対策に不動産投資はどれくらい有効!?

コラム

相続税と投資用不動産の関係

日付2020.07.10

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相続税対策に不動産投資はどれくらい有効!?

相続税対策の選択肢は、生命保険や生前贈与、教育資金贈与等複数あります。今回はその中でも「不動産投資による相続税対策」について解説します。

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昭和から令和まで相続税税率の推移にはこんな歴史があった

はじめに「相続税」を簡単におさらいしましょう。

相続税とは、故人の遺産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合にかかる税金のことです。相続人が相続する額が大きければ大きい程、支払い義務の生じる相続税も多額になります。


相続税は、資産に比例して税率が上がります。現在日本の相続税の最低税率は10%、最高税率になると55%まで上がります。かなり高いようにも感じますが、過去から現在の相続税率の推移を見てみると、昭和末期には最高税率75%と、今より20%も高い税率でした。

しかし、バブル景気による不動産価格の高騰で、相続税を支払えなくなる人が続出。さらに、その後のバブル崩壊によって支払えない人が急増したため、政府は立て続けに相続税の引き下げを行い国民の負担を軽減しました。

しかし、近年アベノミクスによって景気が回復してきたこともあり、相続税の水準を再び戻すための動きが見られるようになりました。こうした流れから、平成27年には相続税法が改正され、相続税に対する控除額(相続税がかからない範囲の金額)の引き下げ、相続税率の引き上げが行われたこともあり、生前に相続税対策をする人が増えてきています。


今回のテーマ「不動産投資」による相続税対策ですが、なぜ投資用の不動産を用いると相続税対策になるかご存知でしょうか?

実は、「時価と相続税評価額に差が生じる」ためです。土地や建物は本来の時価よりも、相続税評価額が低くなる評価方法が税法で定められているのです。


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相続税はどれくらい違う?居住用vs賃貸経営

それでは具体的に相続税評価額を試算してみましょう。

土地の場合、そこに建っていた建物を被相続人が居住用で使っていたのか、賃貸アパート・マンション等の事業用として使っていたのかで税額が変わってきます。


▼居住用として使用していた場合

・土地の相続税評価額=「相続税評価額×1.0」

・建物の相続税評価額=「固定資産税評価額×1.0」



相続税評価額は変わりません。


▼賃貸経営をしていた場合

・土地の相続税評価額=「相続税評価額×(1-借地権割合70%×借家権割合30%)」*借地権割合70%、借家権割合30%の場合

・建物の相続税評価額=「固定資産税評価額×(1-借家権割合30%)」*借家権割合が30%の場合



居住用として相続した場合に比べ、相続税評価額が少なくなります。


計算式だけだとピンと来ないと思いますので、具体的な計算の例を見てみましょう。

前提として、土地の相続税評価額が3,000万円、建物の相続税評価額が1,500万円の場合です。


▼居住用

3,000万円×1.0+1,500万円×1.0=4,500万円

居住用であれば、土地と建物を合わせた相続税評価額は、4,500万円となります。


▼賃貸経営

3,000万円×(1-0.7×0.3)+1,500万円×(1-0.3)=3420万円

賃貸経営の場合は土地と建物を合わせた相続税評価額は、3,420万円となります。


同じ不動産でも用途によって、1,080万円の差ができるという訳です。


この例は、その他控除や被相続人の数等を考慮していない計算式ですが、このように相続する土地に建つ建物で賃貸経営をしていると、相続税評価額が低くなるケースがあるということがお分かりになったと思います。

また、不動産を含むすべての相続資産評価額が、基礎控除額(相続税がかからない範囲の金額)を下回った場合には、そもそも相続税を払う必要がなくなるので、そのまま相続することができるのも大きな利点の一つでしょう。


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最後に

今回は、相続税対策としての不動産投資についてお話ししました。

相続税対策を目的として不動産投資を行う場合、資産価値が下がりにくい物件・立地を選ぶことで、リスクを軽減し安心して始めることができます。また、相続する人の負担を考えた時、同じ金額を残すなら将来的に現金より負担を減らすことができる選択肢のひとつとなります。


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